Зміст договору найму житла в Україні та Німеччині

Abstract

Вперше проведено аналіз поняття «змісту договору про найм житла за законодавством України та Німеччини». Доведено, воно має як спільні так і відмінні риси. Обґрунтовано, що зміст договору найму житла слід розуміти в широкому сенсі: як домовленості, як правочину, зобов’язання та документу. Через це зміст цього договору є складним. Зазначена ознака стосується усіх інших цивільно-правових договорів. Зміст договору найму житла в цілому має бути спрямованим на досягнення мети за цим правочином – передача житла в користування. При цьому зміст має відповідати вимогам про дійсність правочину, про зобов’язання та договір. Обґрунтовано, що законодавець використав мінімальний набір істотних умов для укладання договору найму житла – предмет, строк та ціна. Встановлено, у Німеччині істотні умови вказаного договору визначено опосередковано. Головним є увага до дій сторін, які є наданням за зобов’язанням. Доведено, що наповнення договору змістом – істотними умовами, правами та обов’язками та реквізитами сторін формує його як юридичний документ. Запропоновано два способи для узгодження положень ЦК України та ЖК України, які регулюють найм житла: 1) розробка нового Житлового кодексу України, 2) внесення змін у чинний Житловий кодекс. Доведена необхідність врахування прикладу Німеччини у питанні про механізм набуття права власності на житло наймачем. Встановлено, що склад змісту прав та обов’язків наймача та наймодавця суттєво відрізняється на користь наймача у Німеччині. Доведено, права та обов’язки сторін за договором найму житла у Німеччині є деталізовані та варіативними. Встановлено, що це зумовлено прагненням законодавця Німеччини гарантувати наймачу право на проживання у житлі за договором. Цим досягається належний правовий захист наймача і свідчить про відмінну якість правових положень, які регулюють відносини з найму житла в Німеччині. Зазначений позитивний приклад регулювання є корисним для України при вдосконаленні закону. Надалі, слід провести аналіз питання відповідальності за порушення договору найму житла за цивільним законодавством України та Німеччини.

For the first time, an analysis of the concept «of the content of the housing rental agreement under the legislation of Ukraine and Germany» was carried out. It has been proven that it has both common and distinctive features. It is justified that the content of the housing rental agreement should be understood in a broad sense: as an agreement, as a transaction, obligation and document. Because of this, the content of this contract is complex. This feature applies to all other civil law contracts. In so doing, the content must comply with the requirements on the validity of the transaction, on the obligation and on the contract. It is substantiated that the legislator used a minimum set of essential conditions for concluding a housing lease agreement – subject, term and price. It has been established that in Germany the essential terms of the specified contract are determined indirectly. It has been proven that filling the contract with the content of – with essential conditions, rights and obligations and details of the parties forms it as a legal document. Two methods are proposed for harmonizing the provisions of the Central Committee of Ukraine and the Housing Code of Ukraine, which regulate the hiring of housing: (1) development of a new Housing Code of Ukraine, (2) amendments to the current Housing Code. The need to take into account the example of Germany in the question of the mechanism of acquisition of ownership of housing by the tenant has been proven. It is established that the composition of the content of the rights and obligations of the employer and the lessor differs significantly in favor of the employer in Germany. The rights and obligations of the parties under a housing rental agreement in Germany have been shown to be detailed and variable. It was established that this is due to the desire of the German legislator to guarantee the tenant the right to live in housing under the contract. An example of regulation is useful for Ukraine in improving the law. In the future, it is advisable to conduct a separate study of the issue of responsibility for violation of the housing lease agreement in Ukraine and Germany.