Зміст договірного зобов`язання із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості

Abstract

Стаття присвячена зобов’язанню із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, як одному із різновидів цивільного правовідношення. Автором визначено, що зміст цього зобов’язання становить логічно побудована система прав і обов’язків сторін, конкретний перелік яких закріплено у Законі України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». У роботі акцентовано увагу на нетотожності понять «зміст зобов’язання», яке охоплює права і обов’язки сторін, та «зміст договору», яке зводиться до договірних умов. Останні слугують інструментом юридичного закріплення змісту зобов’язання. У ході дослідження зроблено висновок, що зобов’язання із купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є складним і взаємним, таким, що наділяє кожну зі сторін декількома правами і обов’язками. Специфіка досліджуваного зобов’язання полягає у його багатоетапності, адже процес виконання охоплює не лише класичні для купівлі-продажу дії із майном (приймання, передача, оплата), але й передбачає нетипові акти із передачі і прийняття майбутнього об’єкта нерухомості, зведення об’єкта нерухомого майна, забезпечення умов його постійної експлуатації у майбутньому, а також інші визначені законом дії. Задля того, щоб мінімізувати ризики у процесі виконання законодавцем запроваджено правові механізми, які врівноважують правовий статус кожної зі сторін і спрямовані на захист прав інвесторів.У статті звертається увага на необхідності дотримання послідовності виконання обов’язків, де належне вчинення дій однією стороною являє собою умову для проведення виконання іншою стороною. Ігнорування певного обов’язку унеможливить перехід до наступного етапу виконання та перешкодить досягненню мети зобов’язання. Тому, для стимулювання боржника до вчинення активних дій кредитор наділений правом вимоги, якому відведено регулюючу роль у цьому процесі.Результати дослідження засвідчують, що об’єднавчим елементом системи прав і обов’язків у досліджуваному зобов’язанні виступає мета, яку слід визначати інтересом слабшої сторони правочину та яка полягає у набутті права власності на об’єкт нерухомого майна. Наведені висновки сформульовані, виходячи зі спрямованості спеціального нормативно-правового акта у відповідній сфері відносин. Помилковими є трактування, за якими метою купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є зміна стану присвоєності об’єкта цивільних прав та перехід майбутнього об’єкта нерухомості. The article focuses on the obligation of the contract for the sale of future real estate object as one of the types of civil legal relations. The author determines that the content of this obligation is a logically constructed system of rights and obligations of the parties, a specific list of which is set out in the Law of Ukraine «On guaranteeing real property rights to real estate objects to be constructed in the future». The article emphasizes the non-identity of the concepts of “obligation content”, which covers the rights and obligations of the parties, and “contract content”, which is reduced to contractual terms and conditions. The latter serve as an instrument of legal consolidation of the obligation content.The study concludes that the obligation to purchase and sell a future real estate object is a complex and mutual one, which gives each party several rights and obligations. The specificity of the obligation under study lies in its multi-stage nature, since the fulfillment process covers not only the classic actions with property (acceptance, transfer, payment), but also involves atypical acts of transfer and acceptance of the future real estate object, construction of the real estate object, ensuring the conditions for its permanent operation in the future, and other actions specified by law. In order to minimize risks in the process of execution, the legislator introduced legal mechanisms that balance the legal status of each party and are aimed at protecting investors’ rights.The article draws attention to the need to comply with the sequence of obligations, where proper performance by one party is a condition for performance by the other party. Ignoring a certain obligation will make it impossible to move to the next stage of performance and will prevent the achievement of the purpose of the obligation. Therefore, in order to encourage the debtor to take active actions, the creditor is endowed with the right of claim, which has a regulatory role in this process.The results of the study show that the unifying element of the system of rights and obligations in the obligation under study is the goal which should be determined by the interest of the weaker party to the transaction and which consists in acquiring ownership of real estate. These conclusions are formulated based on the focus of a special legal act in the relevant area of relations. The interpretation that the purpose of the sale and purchase of a future real estate object is to change the state of assignment of the civil rights object and transfer the future real estate object is erroneous.