Переважне право наймача на придбання житла: підстави виникнення та порядок здійснення

Abstract

Стаття присвячується дослідженню переважного права наймача на придбання житла. На основі аналізу українського законодавства, судової практики та наукової літератури розглядаються юридичні факти, які в сукупності необхідні для виникнення переважного права наймача на придбання житла. Особлива увага приділяється порядку здійснення переважного права наймача на придбання житла, оскільки чинним цивільним зако- нодавством зазначений порядок не врегульований. У зв’язку з цим, до правовідносин, які пов’язані зі здійсненням переважного права наймача на придбання житла, за аналогією закону застосовуються положення ст. 362 Цивільного кодексу України, яка регулює подібні за змістом цивільні відносини щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності. Проаналізовано співвідношення між переважним правом наймача на придбання житла в разі його продажу та принципом свободи договору, одним з елементів якої є свобода вибору контрагента. Переважне право наймача на придбання житла в разі його продажу є однією з гарантій збереження права користуватися житлом наймачем, який належним чином виконує обов’язки за договором найму та волевиявлення якого спрямоване на користування житлом не менше одного року. Відсутність нормативно-правового регулювання порядку здійснення наймачем переважного права на придбання житла може усклад- нити здійснення та захист зазначеного права. Зазначається, що в механізмі регулювання цивільних правовідносин щодо здійснення переважного права наймача на придбання житла в разі його продажу надважливу роль може відіграти договір найму житла, через умови якого права та обов’язки сторін набувають більшого ступеня деталізації. Наголошується на тому, що сторони вправі встановити в догово- рі як регуляторі цивільних правовідносин між наймодавцем та наймачем порядок здійснення зазначеного права, а також відповідальність у разі його порушення, що дасть змогу підвищити ефективність реалізації положень ч. 2 ст. 822 Цивільного кодексу України. Звертається увага на те, що зміст та особливості переважного права наймача на придбання житла значною мірою зумовлюють осо- бливості його захисту. Ключові слова: переважне право наймача на придбання житла в разі його продажу, здійснення переважного права, договір найму житла, юридичні факти, предмет договору найму житла, аналогія закону.

The article is devoted to the research of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing. Based on the analysis of Ukrainian legislation, court practice and scientific literature, the article considers legal facts that are required in their entirety for emergence of the preemption right of the tenant to purchase the housing. Particular attention is paid to the procedure for exercise of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing, because current civil legislation does not regulate it. Consequently, the provisions of article 362 of the Civil Code of Ukraine, that regulates similar legal relations regarding the pre-emption right of the co-owner to purchase the share in the common partial ownership, shall apply by analogy to the legal relations pertaining to the exercise of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing. The author researches the interrelationship between the pre-emption right of the tenant to purchase the housing and the principle of freedom of contract, one of the elements of which is the freedom of choice of the other party to the contract. The pre-emption right of the tenant to purchase the housing is one the guarantees of preserving the right to use the housing by the tenant, who dully fulfills the obligations under the tenancy contract and whose expression of will is aimed at using the housing for at least one year. The lack of legal regulation of the procedure for exercise of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing may complicate the exercise and protection of this right. It is noted that the rental contract may play a significant role in the mechanism of regulation of civil relations regarding the exercise of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing in case of its sale, due to which the rights and the obligations of the parties become more detailed. It is emphasized that the parties to the rental contract has the right to establish the procedure for exercise of the pre-emption right as well as the responsibility for violation of its provisions in the contract as the regulator of civil relations between the tenant and the homeowner, that may increase efficiency of implementation of the provisions of article 822 (part 2) of the Civil Code of Ukraine. Attention is drawn to the fact that the content and features of the pre-emption right of the tenant to purchase the housing largely determine the features of its protection. Key words: pre-emption right of the tenant to purchase the housing, exercise of pre-emption right, tenancy contract, legal facts, subject of tenancy contract, legal analogy.