Методологія економічних вимірювань ринкової вартості майнових прав на недобудовані об’єкти житлової нерухомості

Abstract

Робота відноситься до галузі економічних вимірювань вартості майнових прав та права їх вимоги, що виконуються методами незалежної експертної оцінки. Розгля-даються методологічні підстави та аналіз законодавчо-нормативної бази вико-нання економічних вимірювань вартості майнових прав на квартири в будинках, не завершених будівництвом. Метою статті є розгляд методики незалежної оцінки майнових прав на недобудовані об’єкти житлової нерухомості; аналіз теоретичних засад, алгоритмів і методик установлення вартості права вимоги передачі цих май-нових прав; виклад алгоритму методики та прикладу її апробації. Кінцевою метою дослідження є опрацювання та формулювання практичних рекомендацій, спрямо-ваних на збільшення точності й зменшення ступеня невизначеності результатів оцінювальних робіт.Зазначено, що вимоги до здійснення економічних вимірювань таких нематеріаль-них активів у чинних національних стандартах оцінки (НСО) України викладено в дуже обмеженому обсязі, і це може викликати труднощі при виборі та обґрунту-ванні методичних підходів і оцінювальних процедур. Виконано огляд методів оці-нки нематеріальних активів; проаналізовано можливості їх застосування для вста-новлення вартості права вимоги передачі покупцеві майнових прав на квартири в будинках, не завершених будівництвом, при їх продажу (відступленні права ви-моги) на довільній стадії готовності будинку. Запропоновано методику визначення цієї вартості на основі застосування порівняльного підходу, з об’єктивним розраху-нковим коригуванням на відсоток готовності будинку. Досліджено математичні за-сади методики кількісного визначення вартості права вимоги досліджуваних нема-теріальних активів, що базуються на основі класичного порівняльного підходу з наступною статистичною обробкою отриманого ряду результатів ринкової інфор-мації. Описано алгоритм визначення залежності вартості майнових прав від відсо-тка будівельної готовності будинку. Показано, що запропоновану математичну мо-дель можна розглядати як основу для встановлення вартості об’єкта оцінки, що відтворює вимірюване значення цієї вартості з певним статистичним розсіюванням поодиноких оцінок у серії спостережень. Зроблено висновок про доцільність пере-важного застосування нелінійного кореляційно-регресійного аналізу при виконанні економічних вимірювань вартості майнових прав на об’єкти житлової нерухомості в будинках, не завершених будівництвом. Сформульовано перспективні напрями подальших досліджень у цій галузі виконання економічних вимірювань.